Закон о посредничестве при продаже и аренде недвижимости

Закон вкратце

Закон о посредничестве в обороте и аренде недвижимости опубликован в «Официальном вестнике Черногории», № 89/25, в августе 2025 года. Впервые в одном документе определено, кто вправе осуществлять посредничество при покупке, продаже и аренде недвижимости, как оформляется посредничество, когда у агентства возникает право на вознаграждение и каковы его обязанности перед клиентом.

Цель закона — повысить безопасность для всех участников сделки: покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей. В законе используется термин «непокретность» (недвижимое имущество), а на этом сайте мы употребляем привычное слово «недвижимость». Смысл тот же.

89/25Официальный вестник Черногории

20 000 €минимальная сумма страхования по одному случаю

Письменный договоробязательная форма посредничества

По заключении сделкивознаграждение выплачивается только после заключения сделки

Кто вправе осуществлять посредничество

Посредничество за вознаграждение вправе осуществлять только юридические лица и предприниматели, которые выполняют условия, установленные законом. Чтобы агентство было внесено в Реестр посредников, оно должно:

быть зарегистрировано для осуществления посреднической деятельности в Центральном реестре хозяйствующих субъектов;
иметь как минимум одного постоянного сотрудника-агента, сдавшего профессиональный экзамен в Хозяйственной палате Черногории;
работать в офисе, отвечающем минимальным техническим требованиям и полностью отделённом от жилых помещений и помещений иного назначения;
иметь договор страхования профессиональной ответственности на сумму не менее 20 000 € по одному случаю и 60 000 € по всем требованиям в течение одного календарного года;
не иметь среди владельцев, учредителей и агентов лиц, окончательно осуждённых за преступления против собственности, платёжного оборота или служебных обязанностей.

Реестр посредников ведёт Министерство экономического развития, он находится в открытом доступе. Каждый может проверить, внесено ли агентство, с которым он намерен работать, в реестр на законных основаниях.

Договор о посредничестве

Посредничество осуществляется на основании договора о посредничестве, который заключают посредник и доверитель, то есть продавец, покупатель, арендодатель или арендатор. Договор заключается в письменной или электронной форме и должен содержать:

данные о посреднике и о доверителе;
описание недвижимости и вид юридической сделки, которую предполагается заключить;
размер вознаграждения и порядок его выплаты;
срок действия договора;
вид и размер расходов на возможные дополнительные услуги.

Если договором не предусмотрено иное, договор о посредничестве действует шесть месяцев.

Эксклюзивное посредничество

Доверитель может обязаться в течение оговорённого срока не привлекать другого посредника для той же недвижимости. Агентство обязано отдельно предупредить вас о таком условии и его последствиях. Перед подписанием внимательно прочитайте срок и обязанности агентства: эксклюзивность имеет смысл только тогда, когда за ней стоят конкретные обязательства, такие как реклама, организованные просмотры и регулярная отчётность.

Предварительный договор и задаток

Посредник может от имени и за счёт доверителя заключить предварительный договор либо договор купли-продажи или аренды, а также получить часть цены или всю цену (включая задаток) только в том случае, если доверитель прямо его на это уполномочил. Такие полномочия не следует давать необдуманно.

Вознаграждение за посредничество

Право на вознаграждение возникает только после заключения договора купли-продажи или аренды недвижимости, но не раньше. Размер вознаграждения и порядок оплаты определяются договором о посредничестве, а вознаграждение обязан выплатить доверитель, то есть сторона, подписавшая договор с посредником.

Закон защищает агентство от злоупотреблений: если вы расторгнете договор, а в течение девяти месяцев заключите сделку с покупателем или арендатором, найденным агентством, агентство сохраняет право на вознаграждение.

Обязанности посредника

Посредник обязан действовать с заботливостью добросовестного предпринимателя. В рамках договора он обязан:

найти лицо, заинтересованное в сделке, и связать его с доверителем;
изучить правоустанавливающие документы и предупредить об обременениях, ипотеках и преимущественном праве покупки;
представить недвижимость на рынке и опубликовать объявление;
организовать просмотр недвижимости;
посредничать в переговорах;
сообщить доверителю обо всех существенных обстоятельствах, влияющих на сделку.

Правила рекламы

Запрещено публиковать объявление о недвижимости, в отношении продажи или аренды которой у посредника нет договора о посредничестве либо договора о субпосредничестве. Это исключает практику рекламы объектов, которые на самом деле недоступны или уже проданы.

Объявление должно содержать основные и точные сведения о недвижимости, такие как местоположение, площадь и планировка, а также данные о посреднике и чётко указанное вознаграждение.

Посредник может передать свои права и обязанности другому посреднику (субпосредничество) только если доверитель прямо согласился на это в договоре.

Надзор и штрафы

Инспекционный надзор осуществляет рыночная инспекция, а надзор за исполнением закона — Министерство экономического развития. За нарушение закона предусмотрены денежные штрафы для юридических лиц, предпринимателей и ответственных лиц, а также может быть назначен запрет на осуществление деятельности и публикация решения.

Размеры некоторых штрафов были изменены в июле 2026 года. Обзор изменений читайте на странице Изменения в законе о посредничестве.

Что это значит для вас

Перед подписанием проверьте, внесено ли агентство в Реестр посредников.
Требуйте письменный договор и внимательно прочитайте срок, вознаграждение и возможную эксклюзивность.
Не платите вознаграждение вперёд. Право на него возникает только после заключения сделки.
Не уполномочивайте посредника получать за вас задаток или подписывать предварительный договор без реальной необходимости.
Попросите посредника проверить право собственности и обременения до того, как он представит недвижимость покупателям.

Источник и примечание

Этот текст является информационным обзором и не заменяет официальный текст закона и юридическую консультацию. Определяющим является текст, опубликованный в Официальном вестнике Черногории. По конкретным правовым вопросам обратитесь к адвокату или в компетентный орган.

Примечание о переводе

Важно: Этот перевод предоставлен исключительно в информационных целях. Он не является судебно заверенным переводом и может содержать неточности или различия в юридической терминологии. Для юридического толкования и официального использования приоритет имеют оригинальный текст на черногорском языке и текст, опубликованный в «Службеном листе Црне Горе».