NEEKSKLUZIVNI UGOVOR O POSREDOVANJU
Sačinjen u skladu sa Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Službeni list Crne Gore“, br. 89/2025 i 114/2026; u daljem tekstu: Zakon).
Zaključen dana __________ godine u Budvi, između:
1. POSREDNIKA – Agencije za promet nekretnina „SIRIUS NEKRETNINE“ D.O.O. Budva, ulica XIII broj 5, upisane u Centralni registar privrednih subjekata pod registarskim brojem 5-0891551/004, PIB 03263860, koje zastupa izvršni direktor Nikola Mladenović.
Imejl adresa za dostavljanje obavještenja: info@siriusnekretnine.com
Broj telefona za SMS obavještenja: +38268735233
2. NALOGODAVCA – ____________________, datum i mjesto rođenja: ____________________, JMBG: ____________________, adresa stanovanja: ____________________, broj identifikacionog dokumenta: ____________________, organ izdavanja: ____________________, datum izdavanja: ____________________, datum važenja: ____________________.
Imejl adresa za prijem obavještenja: __________
Broj telefona za prijem SMS obavještenja: __________
Član 1.
Predmet ugovora
Predmet ovog Ugovora je regulisanje međusobnih odnosa između posrednika i nalogodavca, vezanih za prodaju sljedeće nepokretnosti: vrsta i broj nepokretnosti __________, površina __________ m², sprat __________, adresa i naselje __________, grad __________, list nepokretnosti __________, katastarska parcela __________, K. O. __________, broj zgrade __________, a koja je u vlasništvu nalogodavca, pod uslovima i na način definisan ovim ugovorom.
Član 2.
Ovlašćenje za posredovanje
Nalogodavac ovlašćuje posrednika da, u okviru neekskluzivnog posredovanja, preduzima radnje radi prodaje nepokretnosti iz člana 1. ovog Ugovora, a naročito da:
– oglašava i prezentuje nepokretnost pod uslovima utvrđenim ovim Ugovorom;
– komunicira sa zainteresovanim licima i organizuje razgledanje nepokretnosti;
– dovodi potencijalne kupce u vezu sa nalogodavcem;
– učestvuje u pregovorima i preduzima druge radnje potrebne za pripremu zaključenja pravnog posla.
Ovo ovlašćenje ne obuhvata pravo posrednika da u ime nalogodavca zaključi predugovor ili ugovor o kupoprodaji, niti da primi kaparu, dio ili cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, osim na osnovu posebnog punomoćja ovjerenog u skladu sa zakonom.
Član 3.
Prodajna i oglasna cijena
Nalogodavac određuje početnu prodajnu i oglasnu cijenu nepokretnosti iz člana 1. ovog Ugovora u iznosu od __________ EUR. Prodajna i oglasna cijena iz prethodnog stava uključuje posredničku naknadu iz člana 6. ovog Ugovora.
Posrednik je ovlašćen da nepokretnost oglašava i nudi po navedenoj cijeni. Oglasna cijena može se promijeniti samo uz prethodnu pisanu ili elektronsku saglasnost nalogodavca.
Konačnom kupoprodajnom cijenom smatra se cijena navedena u zaključenom ugovoru o kupoprodaji.
Član 4.
Obaveze i garancije nalogodavca
Nalogodavac garantuje posredniku da je predmetna nepokretnost isključivo njegovo vlasništvo i da na njoj ne postoje prava drugih lica kojima se umanjuju, ograničavaju ili isključuju prava kupca. Ako se pojave tereti ili prava trećih lica, nalogodavac se obavezuje da ih otkloni o svom trošku prije zaključenja ugovora o kupoprodaji, osim ako sa kupcem nije drukčije ugovoreno.
Nalogodavac se obavezuje da:
– posredniku stavi na uvid originalne isprave kojima dokazuje pravo svojine na nepokretnosti i pruži potpune i istinite podatke o svim upisanim i neupisanim teretima i drugim okolnostima značajnim za prodaju;
– posredniku saopšti tačne podatke o cijeni, lokaciji, površini, strukturi i drugim bitnim svojstvima nepokretnosti;
– omogući posredniku i zainteresovanim licima razgledanje nepokretnosti u prethodno dogovorenim terminima;
– obavijesti posrednika ako mu se neposredno obrati kupac kojeg je posrednik registrovao u skladu sa članom 7. ovog Ugovora;
– obavijesti posrednika o svakoj promjeni cijene, uslova prodaje, vlasničkog stanja, prava na nepokretnosti ili namjere prodaje, u roku od tri radna dana od dana nastanka promjene;
– isplati posredniku ugovorenu posredničku naknadu na način i u roku utvrđenim članom 6. ovog Ugovora.
Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima sa licem koje je posrednik pronašao, niti da sa njim zaključi ugovor o kupoprodaji. Ako pristupi pregovorima, dužan je da ih vodi savjesno.
Član 5.
Obaveze posrednika
Posrednik se obavezuje da poslove posredovanja obavlja sa pažnjom dobrog privrednika, a naročito da:
– nastoji da pronađe kupca i dovede ga u vezu sa nalogodavcem radi pregovaranja i zaključenja pravnog posla;
– provjerava isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti, provjerava stanje nepokretnosti u obimu potrebnom za posredovanje i upozori nalogodavca na moguće rizike u vezi sa upisanim pravima i teretima, pravom preče kupovine i drugim ograničenjima u pravnom prometu;
– oglašava i prezentuje nepokretnost u skladu sa uslovima iz ovog Ugovora i svojom poslovnom politikom;
– organizuje razgledanje nepokretnosti, uz primjenu postupaka kojima se smanjuje mogućnost zloupotrebe od strane zainteresovanih lica;
– posreduje u pregovorima i preduzima potrebne pripremne radnje radi zaključenja ugovora o kupoprodaji;
– obavijesti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za prodaju koje su mu poznate ili su mu morale biti poznate;
– vodi evidenciju o posredovanju, prezentacijama i razgledanjima nepokretnosti, u skladu sa zakonom;
– na zahtjev ugovornih strana organizuje zaključenje i ovjeru predugovora i ugovora kod nadležnog notara.
Nalogodavac potvrđuje da su mu prije potpisivanja ovog Ugovora uručeni Opšti uslovi poslovanja posrednika od 18. 09. 2026. godine., zajedno sa njihovim Prilogom 1 – Cjenovnikom dodatnih usluga, da je imao mogućnost da se upozna sa njihovom sadržinom i da ih prihvata. Opšti uslovi poslovanja, zajedno sa njihovim Prilogom 1, čine sastavni dio ovog Ugovora. Nalogodavac izričito ugovara dodatne usluge i troškove navedene u Prilogu 1 pod uslovima iz člana 10. ovog Ugovora.
U slučaju nesaglasnosti između odredaba ovog Ugovora i Opštih uslova poslovanja, primjenjuju se odredbe ovog Ugovora, uz poštovanje prinudnih propisa.
Član 6.
Posrednička naknada
Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu zaključenjem ugovora o kupoprodaji sa kupcem kojeg je svojim posredovanjem doveo u vezu sa nalogodavcem. Na kupovinu preko povezanog lica i na kupoprodaju zaključenu nakon prestanka ovog Ugovora primjenjuju se uslovi iz članova 7. i 9. ovog Ugovora.
Posrednička naknada iznosi 5% od konačno ugovorene kupoprodajne cijene nepokretnosti i predstavlja konačan ukupan iznos koji nalogodavac plaća posredniku na ime posredničke naknade, bez obzira na poreski status posrednika i njegove eventualne promjene tokom trajanja i izvršenja ovog Ugovora.
Na ugovorenu posredničku naknadu ne dodaje se PDV niti se zbog nastanka obaveze obračuna PDV-a povećava iznos koji plaća nalogodavac. Ako za predmetnu uslugu nastane zakonska obaveza obračuna PDV-a, posrednik će PDV obračunati i iskazati u okviru ugovorenog iznosa naknade od 5%, bez dodatnog zaduženja nalogodavca.
Posrednička naknada dospijeva za plaćanje tek nakon prijema cjelokupne kupoprodajne cijene. Pod prijemom kupoprodajne cijene podrazumijevaju se uplate na račun nalogodavca, kao i iznosi koje je kupac, u skladu sa ugovorom o kupoprodaji ili pisanom saglasnošću nalogodavca, uplatio banci ili drugom povjeriocu nalogodavca radi izmirenja njegove obaveze, ako se takve uplate uračunavaju u ispunjenje kupčeve obaveze plaćanja kupoprodajne cijene.
Nalogodavac je dužan da cjelokupnu posredničku naknadu plati u roku od sedam dana od prijema cjelokupne kupoprodajne cijene, odnosno prve uplate kupoprodajne cijene ako je ugovoreno plaćanje na rate ili finansiranje bankarskim kreditom, pri čemu rok počinje da teče tek kada su ispunjeni svi uslovi: Nalogodavac je primio odgovarajuću uplatu, Posrednik je stekao pravo na naknadu i račun je dostavljen Nalogodavcu.
Naknada se plaća na poslovni bankovni račun posrednika, društva „Sirius nekretnine“ d.o.o. Budva, broj 565-0000000005457-12 kod Lovćen banke AD Podgorica, odnosno, za plaćanje iz inostranstva, na račun IBAN ME25 5650 0501 0002 4907 48, SWIFT/BIC LOVBMEPGXXX, preko korespondentske banke Raiffeisen Bank International AG, Vienna, SWIFT/BIC RZBAATWW, pri čemu se iste instrukcije za plaćanje navode i na izdatom računu.
Član 7.
Registracija kupaca
Posrednik registruje kupca dostavljanjem obavještenja sa svoje imejl adrese na imejl adresu nalogodavca navedenu u ovom Ugovoru. Obavještenje sadrži ime i prezime kupca ili drugi podatak dovoljan za njegovu identifikaciju, kao i podatak kada mu je predmetna nepokretnost ponuđena ili pokazana.
Kupac se smatra registrovanim kada obavještenje bude dostavljeno na ugovorenu imejl adresu nalogodavca tako da mu je dostupno. Za registraciju nije potrebna posebna saglasnost nalogodavca niti je uslov da nalogodavac poruku zaista pročita.
Posrednik čuva obavještenje, podatke o vremenu i adresi dostavljanja, dokaz o dostavljanju i dokaze o preduzetim radnjama prema kupcu. Dostavljanje se može dokazivati potvrdom isporuke, odgovorom nalogodavca ili drugom odgovarajućom evidencijom. Sam izostanak obavještenja o neuspjeloj isporuci ne smatra se dovoljnim dokazom dostavljanja.
Posrednik može nalogodavcu dodatno poslati obavještenje SMS-om. Naknadno brisanje uredno dostavljene poruke ne utiče na izvršenu registraciju kupca.
Ugovorne strane dužne su da bez odlaganja obavijeste jedna drugu o promjeni imejl adrese ili broja telefona. Do prijema obavještenja o promjeni koristi se posljednja saopštena adresa, uz primjenu pravila o dostavljanju iz ovog člana.
Odredbe o registrovanom kupcu primjenjuju se i na lice koje, u dogovoru sa registrovanim kupcem ili za njegov račun ili interes, zaključi ugovor o kupoprodaji predmetne nepokretnosti, ako je zaključenje tog ugovora rezultat prethodnih radnji posrednika prema registrovanom kupcu. To može biti bračni ili vanbračni partner, srodnik, povezano pravno lice ili drugo povezano lice. Sama porodična, poslovna ili druga povezanost nije dovoljna bez ispunjenja navedenih uslova.
Registracija kupca služi evidentiranju radnji posredovanja. Sama registracija, bez ispunjenja uslova iz članova 6. i 9. ovog Ugovora, ne stvara pravo na posredničku naknadu.
Dovođenjem kupca u vezu sa nalogodavcem smatra se i slučaj kada kupac, na osnovu fotografija, opisa, lokacije ili drugih podataka o konkretnoj nepokretnosti koje mu je posrednik dostavio, samostalno uspostavi kontakt sa nalogodavcem i taj kontakt dovede do zaključenja ugovora o kupoprodaji. U tom slučaju, dalje pregovaranje i zaključenje ugovora bez učešća posrednika ne isključuju pravo posrednika na naknadu, uz primjenu uslova i rokova iz članova 6. i 9. ovog Ugovora.
Član 8.
Trajanje i produženje ugovora
Ovaj Ugovor se zaključuje na određeno vrijeme, od __________ do __________ godine. Ugovorne strane mogu produžiti trajanje Ugovora pisanom ili elektronskom saglasnošću.
Član 9.
Neekskluzivno posredovanje i pravne posljedice
Za vrijeme trajanja ovog Ugovora nalogodavac može angažovati druge posrednike za posredovanje u prodaji nepokretnosti iz člana 1. ovog Ugovora.
Angažovanje drugog posrednika samo po sebi ne predstavlja povredu ovog Ugovora i ne stvara obavezu plaćanja naknade štete ili posredničke naknade posredniku koji je ugovorna strana ovog Ugovora.
Ako nalogodavac za vrijeme trajanja ovog Ugovora zaključi ugovor o kupoprodaji sa registrovanim kupcem kojeg je posrednik svojim posredovanjem doveo u vezu sa nalogodavcem, posrednik ima pravo na posredničku naknadu pod uslovima iz člana 6. ovog Ugovora. Isto važi za kupovinu preko povezanog lica ako su ispunjeni uslovi iz člana 7. ovog Ugovora.
Ako nalogodavac u roku od devet mjeseci nakon prestanka ovog Ugovora zaključi ugovor o kupoprodaji sa registrovanim kupcem ili povezanim licem pod uslovima iz člana 7., posrednik ima pravo na posredničku naknadu samo ako je kupoprodaja neposredna posljedica njegovog posredovanja prije prestanka ovog Ugovora. Na iznos i rok plaćanja naknade primjenjuje se član 6. ovog Ugovora.
Nalogodavac može samostalno oglašavati nepokretnost i neposredno zaključiti ugovor o kupoprodaji sa kupcem kojeg je sam pronašao, bez obaveze plaćanja posredničke naknade, ako kupoprodaja nije rezultat posredovanja posrednika. Ova mogućnost ne isključuje obavezu plaćanja naknade kada su ispunjeni uslovi za kupovinu preko povezanog lica iz člana 7. ovog Ugovora.
Posrednik nema pravo na posredničku naknadu samo zato što je nalogodavac zaključio pravni posao posredovanjem drugog posrednika. Pravo na naknadu postoji samo ako su ispunjeni uslovi iz članova 6., 7. i 9. ovog Ugovora.
Nalogodavac potvrđuje da je prije potpisivanja ovog Ugovora upoznat da ovaj Ugovor nije ekskluzivan i da može angažovati druge posrednike ili samostalno prodati nepokretnost, uz obavezu plaćanja naknade ovom posredniku samo kada su ispunjeni uslovi iz ovog Ugovora.
Član 10.
Otkaz i posljedice prestanka ugovora
Svaka ugovorna strana može otkazati ovaj Ugovor u pisanom ili elektronskom obliku, bez obaveze navođenja razloga. Otkaz proizvodi dejstvo kada bude dostavljen drugoj ugovornoj strani. Ako nalogodavac otkaže Ugovor prije isteka ugovorenog perioda ili odustane od prodaje, dužan je da Posredniku nadoknadi samo troškove dodatnih marketinških usluga iz Priloga 1 Opštih uslova koje su do prestanka Ugovora stvarno izvršene ili naručene. Potpisivanjem ovog Ugovora nalogodavac izričito ugovara i unaprijed prihvata vrste i visinu tih troškova, pa za pojedinačno naručivanje nije potrebna dodatna saglasnost. Troškovi trećih lica naplaćuju se u stvarno nastalom i dokumentovanom iznosu, najviše do limita iz Priloga 1, a usluge Posrednika u fiksnom iznosu iz Priloga 1. Nalogodavac je dužan da troškove iz ovog člana plati u roku od sedam dana od prijema računa Posrednika sa specifikacijom usluga i troškova . Ako Ugovor prestane istekom ugovorenog roka ili se zaključi ugovor o kupoprodaji, ti troškovi se posebno ne naplaćuju.
Član 11.
Rješavanje sporova i mjerodavno pravo
Ugovorne strane će eventualne sporove pokušati da riješe mirnim putem. Ako sporazumno rješenje nije moguće, za spor je nadležan stvarno i mjesno nadležni sud u Crnoj Gori. Na ovaj Ugovor primjenjuju se propisi Crne Gore.
Član 12.
Broj primjeraka ugovora
Ovaj Ugovor je sačinjen u 2 (dva) istovjetna primjerka, od kojih svaka ugovorna strana zadržava po jedan primjerak. Uz svaki primjerak Ugovora prilažu se Opšti uslovi poslovanja posrednika iz člana 5. ovog Ugovora, zajedno sa njihovim Prilogom 1 – Cjenovnikom dodatnih usluga, i čine sastavni dio ovog Ugovora.
UGOVORNE STRANE
POSREDNIK NALOGODAVAC
_______________________ ______________________
SIRIUS NEKRETNINE D.O.O. ______________________